Т. Куликова. Еще раз о жилищном вопросе
На минувшей неделе правительство предложило пересмотреть условия льготной ипотеки: поднять процентную ставку, увеличив при этом и максимальный размер кредита. В условиях, когда ключевая ставка ЦБ составляет 20%, льготная ипотека стала обходиться государству в огромные деньги, и предлагаемое повышение ставки по льготной ипотеке мало поможет в этой ситуации. В таких условиях имело бы смысл решать жилищный вопрос через субсидирование аренды, а не ипотеки. То, что выбор, тем не менее, делается в пользу ипотеки, говорит о том, что наши власти все еще не готовы отказаться от либеральных догм, что ставит под сомнение надежды на успех «новой индустриализации».
В прежних публикациях мы уже неоднократно высказывались по поводу государственных программ поддержки ипотеки. Мы говорили о том, что программы частичного субсидирования процентной ставки по ипотеке подходят только для сравнительно обеспеченных граждан – тех, кто в принципе может позволить себе ипотеку. Причем воспользоваться такими программами могут даже весьма состоятельные граждане, покупающие элитную недвижимость, поскольку никаких ограничений на стоимость приобретаемого жилья в программе нет, есть только ограничение на размер кредита. Между тем, по оценкам Минстроя, порядка 40% семей не могут обслуживать ипотеку даже при нулевой ставке, а значит, никакие программы субсидирования процентной ставки по ипотеке им помочь не могут. То есть государство не делает ровно ничего для решения жилищного вопроса для доброй половины населения, включая самые социально незащищенные слои.
Между тем, все программы льготной ипотеки влетают государству в копеечку. Так, например, в случае льготной и семейной ипотеки государство компенсирует банку «недополученный процентный доход», то есть отклонение льготной ставки от рыночной. Это отклонение рассчитывается как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.) для покупки готового жилья и увеличенной на 5 п.п. для ипотечного кредита под индивидуальное строительство (согласно постановлениям правительства №566 от 23 апреля 2020 года в редакции от 18.10.2021 и №1711 от 30 декабря 2017 года в редакции от 23.08.2021 для льготной и семейной ипотеки соответственно). Значение ключевой ставки берется по состоянию на начало месяца, за который производится возмещение.
Когда программы субсидирования процентной ставки только вводились в действие, ключевая ставка была сравнительно низкой, так что расходы бюджета были не столь велики. Но когда в 2021 году начался цикл подъема ключевой ставки, ситуация в корне изменилась, и расходы государства на субсидирование ипотеки стали резко расти.
И вот теперь ключевая ставка дошла до 20% и, если и будет снижаться, то не сразу и не резко. Поясню, почему.
«Шоковый» подъем ключевой ставки с 9.5 до 20% произошел на экстренном заседании ЦБ в конце февраля в момент тотальной паники на финансовом рынке; эта мера была призвана купировать панику и защитить курс рубля от еще более страшного обвала. В последующие несколько дней правительство и ЦБ разработали и ввели другие (весьма нетрадиционные и очень жесткие) меры обеспечения стабильности курса рубля (запретительная комиссия 12% на покупку валюты на бирже, запрет на приобретение наличной валюты, и т.п.), в результате чего паника была успешно подавлена и курс рубля стабилизировался.
Тем не менее, на своем очередном заседании в середине марта, когда паника уже схлынула, ЦБ оставил ставку без изменений, указав на повышенные риски разгона инфляции. Высокая инфляция у нас будет еще долго: она вызвана разрывом производственных цепочек – как в 1990-е годы, так что она не уйдет, пока не создадутся новые производственные цепочки. Согласно опубликованному недавно Центробанком консенсус-прогнозу аналитиков, инфляция по итогам 2022 года составит 20%. При этом, как мы видим, стратегия ЦБ по борьбе с инфляцией с помощью высоких ставок сохраняется, а значит, ключевая ставка еще долго будет оставаться вблизи нынешних уровней. Вполне вероятно, что ключевая ставка порядка 20% сохранится до конца текущего года, ведь такая ставка на тот момент будет примерно соответствовать уровню инфляции в годовом выражении. А раз ключевая ставка еще долго будет оставаться на повышенных уровнях, то и расходы госбюджета на субсидирование льготных ипотечных ставок (в расчете на одного заемщика) также будут оставаться абсурдно высокими.
Проиллюстрируем это на простом расчете. Начиная с марта этого года и до тех пор, пока ключевая ставка остается на уровне 20%, по каждому льготному ипотечному кредиту на покупку жилья – как старому, так и новому – государство компенсирует банку (20 + 3) – 7 = 16 п.п. процентных платежей. Таким образом, по вновь заключенному кредиту в 3 млн рублей государство заплатит банку лишь за первый год порядка 400–450 тыс. рублей (точная цифра зависит от срока кредита, поскольку по мере выплаты кредита сокращается и доля выплачиваемых процентов в ежемесячном платеже, а, следовательно, и объем государственной компенсации процентных расходов).
В случае кредита на индивидуальное строительство компенсация составляет (20 + 5) – 7 = 18 п.п., то есть порядка полумиллиона рублей лишь за первый год для каждого нового такого кредита.
Чтобы хотя бы немного сократить столь абсурдные расходы на льготную ипотеку, на минувшей неделе Минстрой предложил поднять процентную ставку по ней с нынешних 7% до 12%. При такой ставке компенсация банку составит не 16 и 18, а «всего лишь» 11 и 13 п.п. для кредитов на покупку жилья и на индивидуальное строительство соответственно. А с учетом того, что одновременно с подъемом льготной ставки Минстрой предлагает кардинально увеличить максимальный объем кредита – с нынешних 3 млн до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн в прочих субъектах федерации, получается, что расходы государства дополнительно вырастут еще в 2–3 раза. Так, для льготного кредита в размере 12 млн рублей на индивидуальное строительство государственная компенсация лишь за первый год может составить (в случае долгосрочного кредита) до полутора миллионов рублей!
Для семейной ипотеки цифры еще более шокирующие. Максимальный объем кредита по ней составляет 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн в прочих субъектах федерации; льготная процентная ставка равна 6%, и ее повышение пока не рассматривается. Значит, для кредитов на покупку жилья размер государственной компенсации банку при ключевой ставке 20% составляет (20 + 3) – 6 = 17 п.п., для кредитов на индивидуальное строительство – (20 + 5) – 6 = 19 п.п. Таким образом, затраты государства в расчете на одного заемщика по семейной ипотеке лишь за один первый год могут составить порядка 2 млн рублей (мы взяли расчет для долгосрочного кредита на 12 млн рублей на индивидуальное строительство).
Если бы эти деньги были направлены не на компенсацию процентов по ипотеке, а на субсидирование аренды жилья для малоимущих, можно было бы помочь гораздо большему числу семей, причем именно тех, кто наиболее нуждается.
Более того, при столь высокой ключевой ставке стало весьма вероятно, что для значительной доли льготных кредитов суммарный объем компенсации, выплаченный банку государством на протяжении всего срока кредита, окажется выше, чем сама стоимость покупаемого объекта недвижимости. Ведь известно, что при высоких процентных ставках общая сумма выплачиваемых процентов по ипотечному кредиту может в несколько раз превышать изначальный объем кредита, а в случае льготной и, особенно, семейной ипотеки именно государство берет на себя львиную долю этой переплаты.
Так не лучше ли было бы вместо субсидирования процентной ставки просто направлять соответствующие суммы государственных средств на выкуп жилья в государственную (или муниципальную) собственность с последующей сдачей этого жилья в льготную аренду наиболее нуждающимся? Либо создать механизм государственного заказа: застройщики строили бы жилье, которое бы затем становилось бы муниципальной собственностью и использовалось для льготной аренды. В нынешних условиях это было бы не только более справедливо, но и более эффективно с чисто экономической точки зрения. Да и с точки зрения поддержки строительной отрасли эта мера была бы не менее эффективной, чем субсидирование ипотеки.
Почему же власти даже не рассматривают решение жилищного вопроса через развитие льготной аренды? Причин несколько. Во-первых, схема с субсидированием ипотеки – это кормушка для банков, а банковское лобби у нас весьма влиятельно. Во-вторых, выкуп жилья в госсобственность и госзаказ на строительство жилья – это меры, с организационной точки зрения более сложные, чем просто субсидирование процентных ставок. Механизмы выкупа жилья в госсобственность надо разработать и запустить; в частности, надо понять, как должна определяться цена выкупа. Внедрение механизма госзаказа на строительство также требует серьезной организационной работы. Но это все технические проблемы; они вполне решаемы, если есть политическая воля.
А вот политической воли как раз и нет: по-видимому, основное препятствие для запуска программ льготной аренды жилья в широком масштабе – идеологическое. Наши власти даже в нынешней сложнейшей экономической ситуации пока не готовы отказаться от либерально-рыночной догматики, согласно которой жилье должно находиться в частной собственности и быть объектом рыночных отношений.
Ситуации, когда фактор собственности людей на их жилье играет положительную роль для экономики страны в целом, существуют, но они редки. Дело в том, что наличие квартиры в собственности стимулирует людей не покидать свое текущее место жительства. Чаще всего для экономики в целом это плохо, поскольку уменьшается мобильность трудовых ресурсов, в результате чего усугубляются многие проблемы – например, проблема моногородов. Однако, в тех местах, откуда идет значительный отток населения, который необходимо остановить, фактор собственности на жилье как стимул для людей не покидать текущее место жительства может сыграть положительную роль. Это касается в первую очередь сельской местности и регионов Дальнего Востока. Для таких мест, возможно, имеет смысл сохранить льготную ипотеку; тем более, что жилье в таких местах сравнительно дешевое и объемы кредитов будут небольшими.
Однако приведенное соображение никак не применимо для Москвы и прочих регионов, в которых правительство предлагает ввести повышенный лимит на размер льготного ипотечного кредита: там проблемой является не отток населения, а как раз наоборот – слишком быстрый его приток. Более того, повышенные лимиты по льготной и семейной ипотеке для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей создают дополнительный стимул для того, чтобы активные молодые люди из остальных регионов туда переезжали, что способствует деградации этих регионов.
Итак, даже в нынешних условиях наши власти для поддержки строительной отрасли продолжают использовать либерально-рыночные рецепты, несмотря на их очевидную несостоятельность. Я вижу в этом очень тревожный признак.
Как мы недавно подробно объясняли (см. «Бои без правил в мировой экономике», Правда, №25, 11.03.2022, https://kprf.ru/roscrisis/209094.html), в нынешней ситуации для России единственный шанс избежать экономической катастрофы – это «новая индустриализация», для которой необходим переход к широкому использованию социалистических методов в экономике: государственного планирования, активной промышленной политики, финансирования предприятий по низким процентным ставкам, зависящим от того, насколько приоритетной для развития страны является их деятельность.
Кое-что из этого делается, но крайне мало и бессистемно (во всяком случае, насколько можно об этом судить из открытых источников). Это говорит о том, что наши власти пока не готовы отказываться от либерально-рыночной догматики, и сделанный ими выбор в пользу продолжения и расширения программ субсидирования ипотеки для поддержки строительной отрасли, к сожалению, еще раз подтверждает этот печальный вывод.
Татьяна КУЛИКОВА, экономист
